주택 취득세 계산법 (2026 총납부액·계산기)
주택 취득세, 결론부터: 세율만 알면 계산 못 끝냅니다
즉답하면, 취득세는 '취득가액 × 세율'이지만 실제 납부액에는 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세가 더 붙습니다. 1주택 기준 세율은 6억 원 이하 1%, 6억~9억 원 1~3% 누진, 9억 원 초과 3%입니다(2026년 기준, 변경 가능).
전용면적 85㎡를 초과하면 농특세 0.2%가 추가되고, 85㎡ 이하면 농특세는 비과세입니다. 신고·납부 기한은 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내입니다.
세율표만 봐서는 낼 돈을 알 수 없고, 지방교육세·농특세를 합쳐야 총납부액이 나옵니다.
위택스(wetax.go.kr) '지방세 미리계산'에 취득가액·주택 수·전용면적을 넣으면 총납부액을 무료로 검증할 수 있습니다.
취득가액별 총납부액 계산 예시
5억 원 국민주택규모(85㎡ 이하) 1주택을 매수한다고 해봅시다. 취득세 1% = 500만 원, 지방교육세는 그 10%인 50만 원, 농특세는 85㎡ 이하라 0원. 합계 550만 원입니다.
같은 금액이라도 다주택·조정지역·85㎡ 초과 조건이 겹치면 납부액이 몇 배로 뜁니다. 아래 표로 비교했습니다.
| 상황 | 세율 구성 | 총납부액(약) |
|---|---|---|
| 1주택 5억 (85㎡ 이하) | 취득세 1% + 교육세 0.1% | 550만 원 |
| 1주택 10억 (85㎡ 초과) | 취득세 3% + 교육세 0.3% + 농특세 0.2% | 3,500만 원 |
| 2주택 10억 (조정·85㎡ 초과) | 취득세 8% + 교육세 0.4% + 농특세 0.6% | 9,000만 원 |
같은 10억 원 주택도 1주택이면 약 3,500만 원, 조정지역 2주택이면 약 9,000만 원으로 2배 넘게 벌어집니다.
👉 위택스 — 지방세 미리계산·신고 공식 페이지에서 바로 확인하기다주택·상가주택·감면 전 확인할 것
상가주택(겸용주택)은 주택 면적과 상가 면적을 안분해 계산합니다. 주택분은 1~12%, 상가분은 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농특세 0.2%)가 적용됩니다.
생애최초 주택 구입은 세대원 전원 무주택·주택가액 12억 원 이하 조건에서 취득세를 200만 원 한도로 감면합니다(2026년 기준, 한시 운영·정책 변경 가능).
신고·납부 기한 60일을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 최대 20%까지 붙습니다. 잔금일 기준으로 날짜부터 확인하세요.
- 취득일(잔금일·등기일 중 빠른 날)과 60일 기한 확인
- 주택 수·조정대상지역 여부로 중과 세율 판단
- 전용면적 85㎡ 초과 시 농특세 0.2% 추가 반영
- 생애최초·신혼부부·다자녀 감면 대상 여부 확인
- 중개보수·법무비 등 취득가액 포함 항목 점검
주택 수, 조정지역, 85㎡ 초과, 감면 대상 이 네 가지가 총납부액을 좌우합니다.
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Q&A로 정리
85㎡ 이하면 농어촌특별세가 아예 없나요?
네, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농특세가 비과세입니다. 85㎡를 초과하면 일반세율 기준 취득가액의 0.2%(중과 시 더 높음)가 추가로 붙습니다.
취득세는 언제까지 신고·납부해야 하나요?
취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내입니다. 기한을 넘기면 무신고·납부지연 가산세가 최대 20%까지 부과되므로 잔금일 기준으로 날짜를 미리 계산해 두세요.
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