상속등기 셀프 절차·비용 총정리 (2026 계산예시)
상속등기 셀프 신청, 결론부터 — 가능한 경우와 비용 요약
상속인 사이에 다툼이 없고 누가 어떤 부동산을 받을지 합의가 끝났다면, 상속등기(상속으로 인한 소유권이전등기)는 법무사 없이 직접 신청할 수 있습니다. 이때 절약되는 돈은 법무사 보수 약 30만~80만 원입니다. 취득세와 국민주택채권 같은 세금·공과금은 누가 신청하든 동일하게 부담합니다.
서울부동산정보광장의 '나홀로등기(상속시)' 안내 기준으로, 상속 소유권이전등기는 상속인이 단독으로 신청하는 등기입니다. 매매처럼 상대방(등기의무자)과 함께 갈 필요가 없어 셀프 난이도가 상대적으로 낮은 편입니다.
이 글에서는 아버지가 돌아가신 뒤 어머니·동생과 협의해 공시가격 3억 원 아파트(전용 84㎡)를 단독으로 상속받기로 한 이정호(54) 씨의 사례로 절차와 비용을 따라가 보겠습니다. 먼저 셀프로 해도 되는 상황인지부터 가려야 합니다.
- 셀프 가능: 단독상속이거나, 상속인 전원이 협의분할에 합의했고 각자 인감증명서를 내줄 수 있는 경우
- 법무사 권장: 상속인 중 미성년자·해외 거주자가 있는 경우, 상속포기·한정승인이 섞여 있는 경우, 재혼·입양 등으로 상속인 확정 자체가 복잡한 경우
2026년 기준 총비용은 ① 취득세(농지 외 부동산 2.8%)와 부가 세목 ② 국민주택채권 부담액 ③ 등기신청수수료(부동산 1건당 15,000원, e-Form은 13,000원) ④ 서류 발급비 2만~3만 원 정도로 구성됩니다. 구체적 계산은 아래 표에서 다룹니다.
전체 절차 5단계 — 서류 준비부터 등기 완료까지
- 사망신고와 재산 조회 — 이정호 씨는 사망신고를 하면서 정부24의 '안심상속 원스톱 서비스'로 아버지 명의 부동산·예금·채무를 한 번에 조회했습니다.
- 서류 준비 — 피상속인(아버지) 쪽은 제적등본·가족관계증명서·기본증명서·친양자입양관계증명서 등 사망 사실과 상속인을 확인할 서류가 필요하며, 발행일로부터 3개월 이내여야 합니다. 상속인 쪽은 인감증명서·주민등록등(초)본, 그리고 토지(건축물)대장을 준비합니다.
- 상속재산분할협의서 작성 — 어머니·동생을 포함한 상속인 전원이 인감도장을 날인하고 각자의 인감증명서를 첨부합니다. 협의분할 상속은 협의서 원본과 사본 2부를 시·군·구청 토지 담당 부서에서 검인받아야 합니다.
- 취득세 신고·납부 — 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 위택스 또는 구청 세무부서에서 신고·납부합니다. 창구 납부 시 취득세납부서를 발급받아 은행에 내고, 취득세영수필확인서를 등기신청서에 첨부합니다.
- 등기 신청 — 관할 등기소를 방문하거나 대법원 인터넷등기소 e-Form으로 신청서를 작성합니다. 이때 국민주택채권 매입과 수수료 납부를 함께 처리하며, 서류에 하자가 없으면 등기소 사정에 따라 다르지만 통상 접수 후 1~2주 안에 등기가 완료되고 등기필정보(등기권리증)를 받습니다.
등기소 접수 전에 서류를 신청서 → 취득세영수필확인서 → 등기수입증지 → (위임장) → 인감증명서 → 주민등록등(초)본 → 대장등본 순으로 미리 편철해 가세요. 서울부동산정보광장이 안내하는 공식 편철 순서로, 창구에서 보완 없이 한 번에 접수될 확률이 크게 올라갑니다.
비용 계산 예시 — 공시가격 3억 원 아파트로 따져보기
이정호 씨 사례(공시가격 3억 원, 전용 84㎡, 유주택 상속인 가정)로 항목별 비용을 계산하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 취득세(2.8%) | 3억 원 × 2.8% | 840만 원 |
| 지방교육세(0.16%) | 3억 원 × 0.16% | 48만 원 |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 이하 비과세 | 0원 |
| 국민주택채권 | 시가표준액 구간별 매입 후 즉시매도 가능 | 인터넷등기소 계산 메뉴에서 확인(시가표준액·할인율에 따라 변동) |
| 등기신청수수료 | 부동산 1건 | 15,000원(e-Form 13,000원) |
| 서류 발급비 | 등본·인감·대장 등 10여 통 | 약 2만~3만 원 |
세금 합계는 888만 원이고, 여기에 채권 부담액과 수수료를 더한 금액이 셀프 신청의 총비용입니다. 법무사에게 맡기면 이 금액에 보수 30만~80만 원(부가세 별도)이 추가되는 구조라, 셀프로 아끼는 돈은 정확히 법무사 보수만큼이고 세금은 한 푼도 달라지지 않습니다.
두 가지 변수는 확인이 필요합니다. 전용 85㎡ 초과 주택이면 농어촌특별세 0.2%(이 사례라면 60만 원)가 붙어 합계 세율이 3.16%가 됩니다. 반대로 상속인이 무주택 가구라면 1가구 1주택 상속 특례로 취득세율이 0.8%까지 낮아질 수 있습니다. 정확한 세율은 위택스에서, 채권 매입액과 즉시매도 부담액은 인터넷등기소 채권 계산 메뉴에서 확인하세요(2026년 기준, 변경 가능).
👉 정부24 (안심상속 원스톱 서비스) 공식 페이지에서 바로 확인하기셀프 등기에서 가장 많이 하는 실수 4가지
- 일반증명서로 발급 — 가족관계증명서·기본증명서는 '상세증명서'로 발급해야 상속인 확정에 필요한 내용이 다 담깁니다. 일반증명서만 내면 보완 요구나 반려로 1~2주를 더 쓰게 됩니다.
- 협의서 인감 누락 — 상속재산분할협의서에는 상속인 전원의 인감날인과 인감증명서가 필요합니다. 이정호 씨 사례에서 동생 1명의 인감증명서만 빠져도 접수 자체가 안 됩니다.
- 서류 유효기간 경과 — 제적등본·가족관계증명서 등 상속관계 서류는 발행일로부터 3개월 이내여야 합니다. 미리 떼어 두고 몇 달 뒤 신청하면 다시 발급해야 합니다.
- 기한 혼동 — 상속등기 자체는 법정 기한이 없지만, 취득세 신고는 기한이 있습니다. '등기는 천천히 해도 된다'는 말만 믿고 세금까지 미루는 것이 가장 비싼 실수입니다.
취득세는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙어, 위 3억 원 사례라면 840만 원의 20%인 168만 원가량을 더 내게 됩니다. 등기를 미루더라도 취득세 신고·납부부터 끝내 두세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
상속등기를 안 하고 미루면 불이익이 있나요?
등기 자체에는 기한·과태료가 없지만, 등기 전에는 매매·담보대출이 불가능하고 상속인 중 사망자가 또 생기면 서류가 급격히 복잡해집니다. 취득세 기한(6개월)은 별개로 지켜야 합니다.
형제 중 1명이 대표로 혼자 신청해도 되나요?
가능합니다. 상속등기는 상속인이 단독 신청할 수 있고, 협의분할이라면 나머지 상속인의 인감증명서가 첨부된 협의서만 갖추면 대표 1명이 접수해도 됩니다.
인터넷등기소 e-Form과 등기소 방문 중 뭐가 쉬운가요?
e-Form은 신청서를 화면에서 작성해 출력한 뒤 서류와 함께 등기소에 제출하는 방식이라 오기재가 줄고 수수료도 13,000원으로 2,000원 저렴합니다. 다만 최종 제출은 어차피 방문이므로, 작성은 e-Form·제출은 방문이 현실적인 조합입니다.
상속받은 집을 바로 팔 때도 상속등기를 먼저 해야 하나요?
네. 등기부상 소유자가 상속인으로 바뀌어야 매수인에게 이전등기를 해 줄 수 있으므로, 매도 전 상속등기는 필수입니다.
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Q&A로 정리
상속등기를 안 하고 미루면 불이익이 있나요?
등기 자체에는 기한과 과태료가 없지만, 등기 전에는 매매·담보대출이 불가능하고 상속인 구성이 바뀌면 절차가 복잡해집니다. 취득세 신고 기한 6개월은 별개로 반드시 지켜야 합니다.
형제 중 1명이 대표로 혼자 신청해도 되나요?
가능합니다. 상속등기는 상속인 단독 신청이 원칙이며, 협의분할이라면 상속인 전원의 인감이 날인된 협의서와 인감증명서를 갖춰 대표 1명이 접수할 수 있습니다.
인터넷등기소 e-Form과 등기소 방문 중 뭐가 쉬운가요?
e-Form으로 신청서를 작성하면 오기재가 줄고 수수료가 13,000원으로 방문 작성(15,000원)보다 저렴합니다. 최종 서류 제출은 등기소 방문으로 하는 조합이 초보자에게 무난합니다.
상속받은 집을 바로 팔 때도 상속등기를 먼저 해야 하나요?
네. 등기부상 소유자를 상속인으로 바꿔야 매수인 명의로 이전등기를 할 수 있으므로 매도 전 상속등기는 필수입니다.
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