전월세 계약시 확인사항 (2026 단계별 체크리스트)
전월세 계약에서 보증금을 지키는 핵심은 세 가지입니다. 계약 전 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인하고, 계약 당일 등기부를 다시 발급받아 임대인 명의 계좌로만 입금하며, 잔금·입주 당일 전입신고와 확정일자를 마치는 것입니다. 이 순서만 지켜도 보증금 사고의 상당수를 피할 수 있습니다.
이 글은 확인사항을 '계약 전 → 계약 당일 → 잔금·입주 후' 타임라인으로 재구성했습니다. 각 단계에서 실제로 보증금을 잃게 만드는 흔한 실수도 함께 짚습니다.
1단계. 계약 전: 등기부등본과 집주인 신원부터
집이 마음에 들어도 계약서를 쓰기 전에 아래 순서대로 확인해야 합니다. 등기부등본을 보지 않고 가계약금부터 보내는 것이 흔한 첫 실수입니다.
- 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람합니다(열람 700원, 발급 1,000원). 갑구에서 소유자 이름을, 을구에서 근저당권·가압류·전세권 유무를 확인합니다.
- 근저당 채권최고액과 내 보증금의 합이 집 시세의 70%를 넘으면 통상 위험 신호로 봅니다. 경매로 넘어갈 경우 보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.
- 정부24에서 건축물대장을 무료로 발급받아 위반건축물 표시와 용도를 확인합니다. 용도가 '근린생활시설'이면 주택이 아니어서 전세보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
- 집주인 신분증과 등기부상 소유자가 같은 사람인지 대조합니다. 대리인 계약이라면 위임장과 인감증명서를 반드시 요구합니다.
- 임대인에게 국세·지방세 완납증명서를 요청합니다. 2023년 4월부터는 보증금 1천만 원 초과 계약이라면 계약 후 임차인이 임대인 동의 없이도 미납 세금을 열람할 수 있습니다.
- 전세자금대출을 이용할 계획이라면 계약 전에 은행에서 대출 가능 여부를 먼저 확인합니다. 최근 대출 심사와 전세보증 심사가 강화되는 추세여서, 대출 승인 가능성을 확인한 뒤 계약하는 것이 안전합니다.
2단계. 적정 보증금 판단: 전세가율 계산해 보기
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 매매가를 확인하고 전세가율(보증금÷매매가)을 계산합니다. 전세가율이 80%를 넘으면 이른바 '깡통전세' 위험 구간입니다.
예를 들어 시세 3억 원 주택에 근저당 채권최고액 1억 2천만 원이 잡혀 있고 보증금이 1억 5천만 원이라면, 선순위 채권과 보증금의 합이 2억 7천만 원으로 시세의 90%에 달합니다. 경매 낙찰가가 통상 시세보다 낮게 형성되는 점을 감안하면 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있는 구조입니다.
HUG 전세보증금반환보증은 전세가율 90% 이하 등 조건을 충족해야 가입할 수 있습니다. 거꾸로 보증보험 가입이 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호이니, 계약 전에 가입 가능 여부부터 확인해 보세요. 월세라면 전월세전환율을 기준으로 보증금과 월세의 균형이 시세와 맞는지 따져봅니다.
3단계. 계약 당일: 계약서·특약·입금 계좌
- 계약 직전에 등기부등본을 '당일 발급본'으로 다시 확인합니다. 계약 전 열람 이후 새 근저당이나 압류가 생겼을 수 있습니다.
- 계약금(통상 보증금의 10% 내외)은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 이체하고 이체내역·영수증을 보관합니다. 가족·대리인 계좌 입금은 거절하세요.
- 계약서에 주소·면적·보증금·월세 납부일·계약기간이 정확히 적혔는지 확인합니다.
- 특약을 넣습니다. 핵심 문구는 '임차인이 전입신고와 확정일자를 마친 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리 설정을 하지 않으며, 위반 시 계약을 해제하고 계약금을 배액 배상한다'입니다. 하자 수리 부담 주체, 보증금 반환 시점(열쇠 인도와 동시)도 함께 적습니다.
- 공인중개사 정상 등록 여부를 확인하고 중개대상물 확인설명서를 수령합니다.
가계약금을 요구받으면 송금 전에 '등기부 확인 결과에 따라 계약하지 않으면 가계약금을 반환한다'는 내용을 문자로 남겨 합의하세요. 분쟁이 생기면 이 문자가 중요한 증거가 됩니다.
👉 정부24 (전입신고·건축물대장) 공식 페이지에서 바로 확인하기4단계. 잔금·입주 후: 전입신고와 확정일자가 보증금을 지킵니다
- 잔금 이체 직전, 등기부등본을 마지막으로 한 번 더 열람합니다.
- 집 상태(하자·설비·청소)를 직접 확인한 뒤 잔금을 이체합니다. 확인 전 선송금은 금물입니다.
- 입주 당일 정부24 온라인 또는 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받습니다. 확정일자는 주민센터 방문, 인터넷등기소, 정부24 전입신고 연계 3가지 방법이 있습니다.
- 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 30일 이내에 주택 임대차 신고(전월세신고제, 2021년 6월 시행)를 해야 합니다.
- 입주 직후 벽지·바닥·설비 하자를 사진으로 찍어 임대인에게 문자로 보내 둡니다. 퇴거 시 원상복구 분쟁을 예방하는 효과적인 방법입니다.
대항력은 전입신고 '다음 날 0시'에 생깁니다. 잔금일 당일 임대인이 근저당을 설정하면 내 보증금이 후순위로 밀립니다. 이를 막는 장치가 3단계의 '권리변동 금지' 특약이므로, 특약 없이 계약했다면 잔금일 전후로 등기부를 반드시 다시 확인하세요.
단계별 확인사항 요약표
| 시점 | 핵심 확인사항 | 방법·비용 |
|---|---|---|
| 계약 전 | 소유자·근저당, 건축물대장, 세금 체납, 대출 가능 여부 | 인터넷등기소 열람 700원, 정부24 무료 |
| 계약 당일 | 등기부 당일 발급본 재확인, 특약, 임대인 계좌 입금 | 계약금 통상 보증금의 10% 내외 |
| 잔금일 | 등기부 최종 열람 → 하자 확인 → 잔금 → 전입신고+확정일자 | 정부24 온라인 처리 가능 |
| 입주 후 30일 | 전월세신고, 하자 사진·문자 통보 | 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 시 신고 |
위 금액과 제도는 2026년 7월 기준이며 변경될 수 있습니다. 계약 전 정부24 등 공식 페이지에서 최신 기준을 확인하세요.
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함께 궁금해하는 것들
등기부등본은 임차인이 직접 떼도 되나요?
네. 등기부등본은 누구나 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 열람(700원)·발급(1,000원)할 수 있습니다. 집주인이나 중개사가 주는 것만 믿지 말고 계약 전과 계약 당일, 잔금일에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
확정일자와 전세권 설정의 차이는 무엇인가요?
확정일자는 전입신고+실거주와 결합해 우선변제권을 주는 간편하고 저렴한 방법이고, 전세권 설정은 임대인 동의와 등기 비용이 들지만 실거주하지 않아도 효력이 유지됩니다. 일반적인 거주 목적이라면 전입신고+확정일자로 충분한 경우가 많습니다.
전세보증보험은 언제까지 가입해야 하나요?
HUG 전세보증금반환보증은 통상 계약기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있습니다. 다만 조건과 시점 기준이 바뀔 수 있으니 계약 직후 가급적 빨리 HUG 공식 페이지에서 가입 요건을 확인하고 신청하는 것이 안전합니다.
묵시적 갱신이 되면 계약서를 다시 써야 하나요?
계약서를 다시 쓸 필요는 없고 기존 조건 그대로 갱신되며, 기존 확정일자도 유효합니다. 다만 보증금이나 월세를 올려 재계약하는 경우에는 증액분에 대해 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받아야 증액분도 보호됩니다.
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